Immobilienfinanzierungen sind oft auf Kante genäht. Eine Unwägbarkeit zu viel und die Finanzierung gerät ins Wanken. Kann der Kredit nicht mehr bedient werden, spielt die Bank irgendwann nicht mehr mit und kündigt den Kredit. Damit nicht genug: Oft genug verlangt die Bank auch noch eine Vorfälligkeitsentschädigung, obwohl sie selbst den Darlehensvertrag gekündigt hat. Dieser Vorgehensweise hat der BGH allerdings einen Riegel vorgeschoben (Az.: XI ZR 103/15).
„Kann der Verbraucher seinen Kredit nicht mehr bedienen und gerät in Zahlungsverzug kann die Bank das Darlehen fällig stellen, den Vertrag kündigen und Verzugszinsen verlangen. Bei Immobiliendarlehen kann sie nur Verzugszinsen in Höhe von 2,5 Prozentpunkten über dem Basissatz verlangen. Mehr aber auch nicht. Sie kann keine Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozent und auch keine Vorfälligkeitsentschädigung fordern“, erklärt Rechtsanwältin Michaela Zinke aus Kassel. In der Praxis sah das zuweilen anders aus und der Druck auf die Verbraucher wurde durch die Forderungen noch erhöht.
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs können die Verbraucher ein wenig aufatmen. Der XI. Zivilsenat des BGH stellte fest, dass § 497 Abs. 1 BGB (in der bis zum 10. Juni 2010 geltenden Fassung) eine spezielle Regelung zur Schadensberechnung bei notleidenden Krediten enthält, die vom Darlehensgeber aufgrund von Zahlungsverzugs vorzeitig gekündigt werden. Demnach können die Kreditgeber keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
In dem konkreten Fall hatte eine Kreissparkasse zwei Verbraucherdarlehen, die u.a. durch eine Grundschuld an einem Grundstück besichert waren, wegen Zahlungsverzugs der Darlehensnehmer gekündigt. Sie stellte nicht nur die offene Darlehensvaluta fällig, sondern verlangte außerdem die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Um eine Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu vermeiden, zahlte der Verbraucher unter Vorbehalt die Vorfälligkeitsentschädigung und klagte später auf Rückzahlung. Der BGH gab der Klage statt.
Bei der Schadensberechnung solle ein Rückgriff auf den Vertragszins grundsätzlich ausgeschlossen sein. Vorfälligkeitsentschädigungen berechnen sich aber auf der Grundlage des vertraglich vereinbarten Zinssatzes. Die Bank dürfe lediglich die Verzugszinsen verlangen, die bei Immobiliendarlehen 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz liegen.
„Für Verbraucher, deren Darlehen durch die Bank gekündigt wurde, bedeutet dieses Urteil, dass sie die Forderung der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückweisen können oder auch bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen zurückverlangen können. Dabei sind Verjährungsfristen zu beachten. Es ist aber davon auszugehen, dass Vorfälligkeitsentschädigungen, die in den vergangenen zehn Jahren zu Unrecht gezahlt wurden, noch zurückverlangt werden können“, so Rechtsanwältin Zinke.